Normative, filiere e mode che stanno ridisegnando la mappa del valore
Nel mondo agricolo sta accadendo qualcosa di meno appariscente di una rivoluzione, ma molto più incisivo: una selezione silenziosa del valore. Alcuni terreni diventano sempre più ricercati, altri restano fermi o arretrano. Non per caso, e nemmeno solo per qualità agronomica. A fare la differenza oggi sono le regole, le filiere e i consumi.
Il 2024 fotografa bene questo passaggio. Il valore medio dei terreni agricoli in Italia ha raggiunto 22.400 euro per ettaro, con una crescita dell’1%. Un aumento contenuto, ma significativo: dopo anni, supera l’inflazione e segnala che la terra torna a essere letta come asset economico, non solo come patrimonio ereditato.
Ma parlare di “prezzo dei terreni” in senso generico è fuorviante. Il mercato non è uno: è una costellazione di micro-mercati locali, che reagiscono in modo molto diverso agli stessi stimoli.
Una geografia del valore sempre più polarizzata
I numeri del 2024 mostrano una spaccatura netta:
- Nord-Est: 47.100 €/ettaro, area più costosa e competitiva
- Nord-Ovest: 35.200 €/ettaro (+2,3%)
- Centro: 15.100 €/ettaro
- Sud: 13.300 €/ettaro (+1,9%)
- Isole: 8.600–9.000 €/ettaro
Queste differenze non dipendono da umori del mercato. Sono il risultato di fattori concreti: logistica, disponibilità idrica, presenza di filiere strutturate, aziende guida, marchi forti e possibilità reale di trasformare la terra in reddito.
Dove arriva un grande brand, o dove una denominazione diventa trainante, il terreno cambia status. Dove invece una coltura perde appeal commerciale o resta fuori dai flussi, il valore tende a comprimersi.
Il segnale del 2025: il mercato ricomincia a muoversi
Un altro indicatore va osservato con attenzione. Nel primo semestre 2025 le compravendite mostrano un cambio di passo:
- –2% nel primo trimestre
- +3,7% nel secondo trimestre
Non è un boom, ma è un segnale di ritorno alla decisione. Dopo una lunga fase attendista, investitori e operatori ricominciano a valutare operazioni concrete. Le ragioni principali sono due:
- PAC 2023–2027, che offre una cornice più stabile per chi investe nel medio-lungo periodo
- Normative più leggibili, soprattutto sul piano fiscale e patrimoniale
Quando le regole diventano meno opache, il capitale tende a rientrare in gioco.
Perché un terreno oggi vale (o non vale)
Il valore di un terreno non nasce dalla sua estensione, ma dalla sua funzionalità economica nel contesto. La domanda da porsi non è “quanto è bello”, ma: che cosa può diventare, realisticamente, nei prossimi dieci anni?
I fattori che oggi incidono di più sono:
- posizione e accessibilità logistica
- destinazione urbanistica e vincoli
- disponibilità di acqua (spesso decisiva)
- inserimento in filiere certificate o marchi forti
- vincoli ambientali e paesaggistici
- esposizione ai rischi climatici
- compatibilità con progetti energetici o multifunzionali
Un terreno cresce di valore quando entra in una narrazione economica credibile. Scende quando resta fuori dai flussi, o quando produce qualcosa che il mercato non chiede più.
La leva fiscale che cambia le strategie: Legge di Bilancio 2025
La vera discontinuità arriva sul piano normativo. Con la Legge di Bilancio 2025 diventa strutturale la possibilità di rideterminare il valore dei terreni ai fini fiscali.
I proprietari di terreni posseduti al 1° gennaio 2025 possono aggiornare il valore di mercato pagando un’imposta sostitutiva del 18% (era il 16% nel biennio precedente).
Condizioni chiave:
- scadenza: 30 novembre 2025
- perizia asseverata redatta da un professionista abilitato, basata su criteri tecnico-economici
Non è un dettaglio tecnico: allineare il valore fiscale a quello reale cambia il modo di pianificare vendite, passaggi generazionali, operazioni societarie e investimenti. La terra smette di essere una variabile “incerta” nei conti.
Proprietari e investitori: due effetti diversi, stessa direzione
Per chi possiede terreni, la rideterminazione è una verifica strategica: aggiornare oggi può significare ridurre rigidità future. Non è una scelta automatica, ma uno strumento da valutare con logica patrimoniale.
Per chi compra, l’effetto è altrettanto rilevante: più trasparenza significa meno stalli negoziali e maggiore fluidità nelle operazioni. I mercati immobiliari funzionano meglio quando i valori sono leggibili.
Terre inutilizzate e nuovi progetti: il potenziale che può cambiare la mappa
Sul lungo periodo, il vero terreno di gioco è un altro. L’Italia conta oltre 4 milioni di ettari non coltivati e circa 14.000 ettari pubblici, con un valore stimato intorno ai 180 milioni di euro.
Nel periodo 2024–2028 sono previsti stanziamenti superiori a 1 miliardo di euro per recupero, innovazione e sostenibilità, con attenzione anche a giovani imprenditori e nuovi modelli di gestione.
Se queste politiche diventeranno progetti reali, il valore non dipenderà solo dal prezzo iniziale, ma dalla capacità di trasformare il territorio in impresa, usando strumenti moderni: gestione idrica, tecnologia, filiere corte, sostenibilità economica prima ancora che ambientale.
Non è una moda: è un cambio di fase
La vera svolta non sta in un singolo dato. Sta nel clima che cambia:
- prezzi che tornano a reggere
- regole fiscali più stabili
- investitori più selettivi
- terreni che valgono se “servono” a qualcosa
La terra non è più un bene indistinto. È tornata a essere una scelta strategica, che premia chi legge le filiere, anticipa i consumi e capisce dove stanno andando – e dove stanno uscendo – i grandi flussi del mercato.
Mio papà mi diceva sempre, ricordati che la terra ti da sempre da mangiare!