Comprare una cantina in Italia: come acquisire un’azienda vitivinicola e valutarla correttamente
Dalla ricerca della cantina alla due diligence, dalla valutazione alla trattativa: come affrontare un’acquisizione nel settore vitivinicolo
Comprare una cantina in Italia può rappresentare un’importante opportunità industriale, agricola, commerciale e patrimoniale.
Ma acquistare un’azienda vitivinicola non significa semplicemente comprare vigneti, immobili, una cantina e delle attrezzature.
Significa acquisire un sistema complesso composto da terra, vigneti, denominazioni, marchi, autorizzazioni, impianti, scorte, organizzazione, clienti, distribuzione, reputazione e capacità futura di generare reddito.
Per questo motivo ogni acquisizione dovrebbe partire da una domanda fondamentale:
che cosa stiamo realmente comprando e quale valore potrà avere questa azienda nei prossimi 5-10 anni?
Tenute Agricole 24 by Quidquid, insieme a FORBUS, affianca imprenditori, cantine, gruppi vitivinicoli, investitori e family office nelle operazioni di acquisizione e vendita di aziende agricole e vitivinicole, cantine e attività collegate al settore beverage.
L’esperienza maturata in oltre 50 anni di attività imprenditoriale e consulenziale permette di affrontare queste operazioni non soltanto sotto il profilo immobiliare, ma soprattutto dal punto di vista industriale, commerciale e strategico.
Perché comprare una cantina
Le motivazioni possono essere molto diverse.
Una cantina già presente sul mercato può voler acquisire un’altra azienda per aumentare la produzione, entrare in una nuova denominazione, acquisire vigneti o ampliare la propria presenza commerciale.
Un imprenditore può invece vedere nel vino un’opportunità di diversificazione.
Un investitore o un family office può essere interessato alla combinazione tra patrimonio fondiario, immobili, marchio, produzione ed eventuale hospitality.
Un gruppo internazionale può voler entrare direttamente nel mercato italiano attraverso l’acquisizione di una realtà già operativa.
L’operazione può quindi avere finalità molto differenti:
- acquisire vigneti in una DOC o DOCG strategica;
- aumentare la capacità produttiva;
- entrare in un nuovo territorio vitivinicolo;
- acquisire un marchio già conosciuto;
- sviluppare nuovi mercati ed export;
- integrare produzione e distribuzione;
- sviluppare enoturismo e hospitality;
- creare sinergie con altre aziende del gruppo;
- diversificare gli investimenti;
- acquisire un’azienda con potenzialità ancora non completamente espresse.
La strategia dell’acquirente dovrebbe essere definita prima di iniziare la ricerca, non dopo aver trovato una proprietà interessante.
Comprare una cantina non significa semplicemente comprare un immobile
È uno degli errori più frequenti.
Due aziende vitivinicole con superfici simili possono avere valori completamente differenti.
Una cantina può comprendere:
Patrimonio fondiario
- terreni agricoli;
- vigneti;
- oliveti;
- boschi e altre superfici.
Patrimonio immobiliare
- cantina di vinificazione;
- locali di affinamento;
- magazzini;
- barricaia;
- uffici;
- punti vendita;
- abitazioni;
- agriturismo;
- strutture ricettive.
Patrimonio produttivo
- impianti;
- macchinari;
- linee di imbottigliamento;
- serbatoi;
- attrezzature agricole.
Patrimonio immateriale
- marchio;
- storia aziendale;
- reputazione;
- denominazioni;
- rete commerciale;
- rapporti con importatori e distributori;
- portafoglio clienti;
- presenza sui mercati esteri.
A questi elementi devono aggiungersi bilanci, indebitamento, contratti, personale, scorte, autorizzazioni e prospettive commerciali.
È l’insieme di questi fattori a determinare il valore reale dell’operazione.
Asset deal o acquisizione della società?
Uno dei primi aspetti da definire riguarda come strutturare l’acquisizione.
In linea generale, l’investitore può valutare l’acquisizione degli asset aziendali o dell’azienda/ramo d’azienda oppure l’acquisizione delle partecipazioni della società proprietaria dell’attività.
Sono operazioni profondamente diverse.
Nell’acquisto degli asset si definisce quali beni, rapporti e attività entrano nel perimetro dell’operazione.
Nell’acquisizione delle quote societarie, invece, l’acquirente entra nella società che possiede l’azienda e quindi deve analizzarne con particolare attenzione anche la situazione patrimoniale, finanziaria, fiscale, contrattuale e potenzialmente contenziosa.
Non esiste una struttura migliore in assoluto.
La soluzione deve essere individuata considerando caratteristiche dell’azienda, obiettivi dell’acquirente, posizione del venditore e conseguenze societarie, fiscali e finanziarie dell’operazione.
Per questo motivo commercialista, fiscalista, avvocato e notaio devono essere coinvolti nelle rispettive competenze.
Quanto vale una cantina?
Il valore di una cantina non dovrebbe essere determinato semplicemente sommando il valore dei terreni e quello degli immobili.
Una valutazione seria dovrebbe considerare almeno quattro dimensioni.
1. Valore patrimoniale
Comprende terreni, vigneti, fabbricati, impianti, macchinari e altri beni.
Il valore dei vigneti può cambiare enormemente in funzione della zona, della denominazione, dell’età degli impianti, della produttività e delle caratteristiche agronomiche.
2. Valore economico
Bisogna capire quanto l’azienda è realmente capace di produrre in termini di fatturato, margini e flussi economici.
Sono quindi importanti:
- fatturato storico;
- EBITDA e marginalità;
- utile o perdita;
- posizione finanziaria;
- capitale circolante;
- investimenti necessari;
- sostenibilità dell’indebitamento.
3. Valore commerciale
Una cantina non vive soltanto di ettari.
Un marchio riconosciuto, una buona distribuzione, clienti consolidati, importatori affidabili e un posizionamento premium possono rappresentare una componente importante del valore complessivo.
4. Valore strategico
Esiste infine un valore che dipende dallo specifico acquirente.
Un vigneto o una cantina possono avere un valore maggiore per un gruppo che possiede già attività complementari nella stessa denominazione o che, grazie all’acquisizione, può ottenere importanti economie e sinergie.
Il prezzo richiesto dal venditore e il valore strategico per l’acquirente non necessariamente coincidono.
Ed è proprio in questa differenza che spesso nasce una buona operazione di M&A.
La due diligence: capire cosa si sta realmente acquistando
Prima di arrivare all’acquisizione è fondamentale verificare in maniera strutturata le informazioni ricevute.
La due diligence di una cantina dovrebbe normalmente interessare diverse aree.
Societaria e amministrativa
Occorre ricostruire correttamente struttura societaria, amministratori, soci, partecipazioni, atti depositati e storia dell’impresa.
Le visure del Registro delle Imprese permettono, tra le altre informazioni disponibili, di verificare dati dell’impresa, attività, capitale, amministratori e, per determinate società, assetti proprietari. Sono disponibili anche informazioni storiche e relative ai trasferimenti d’azienda.
Economica e finanziaria
Vanno analizzati:
- ultimi bilanci;
- situazione contabile aggiornata;
- indebitamento bancario;
- debiti verso fornitori;
- crediti commerciali;
- magazzino;
- investimenti;
- eventuali garanzie;
- sostenibilità finanziaria.
Fiscale
La struttura dell’operazione può produrre conseguenze fiscali differenti.
La verifica deve quindi essere affidata ai professionisti incaricati, tenendo conto della normativa vigente e delle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate.
Immobiliare e catastale
È necessario verificare:
- titolarità degli immobili;
- dati catastali;
- conformità urbanistica;
- eventuali ipoteche;
- servitù;
- destinazioni d’uso;
- autorizzazioni.
Agricola e vitivinicola
Particolare attenzione deve essere dedicata a:
- superficie vitata;
- varietà;
- anno degli impianti;
- denominazioni DOC/DOCG/IGT;
- stato agronomico;
- rese;
- disponibilità irrigua;
- eventuali terreni in affitto;
- contratti collegati alla gestione dei vigneti.
Commerciale
È una delle aree che consideriamo più importanti.
Bisogna comprendere:
- chi compra realmente il vino;
- concentrazione del fatturato sui principali clienti;
- Italia/export;
- principali mercati;
- importatori e distributori;
- canali Ho.Re.Ca. e GDO;
- vendita diretta;
- e-commerce;
- prezzo medio;
- marginalità per prodotto e canale.
Una cantina può avere un patrimonio importante ma una struttura commerciale debole.
Oppure può accadere esattamente il contrario.
Il Registro delle Imprese e il trasferimento dell’azienda
L’acquisizione non termina con l’accordo economico tra compratore e venditore.
Per le imprese soggette a registrazione, i contratti relativi al trasferimento della proprietà o del godimento dell’azienda, stipulati nelle forme previste dalla legge, devono essere depositati al Registro delle Imprese.
La disciplina e gli adempimenti devono essere verificati con il notaio e con i professionisti incaricati sulla base della specifica operazione.
È un aspetto importante perché una compravendita aziendale deve essere progettata fin dall’inizio considerando anche ciò che dovrà accadere al momento del closing.
Il nostro metodo per chi vuole comprare una cantina
Tenute Agricole 24 e FORBUS lavorano sull’acquisizione con un percorso progressivo.
1. Definizione del target
Prima definiamo cosa cercare:
- territorio;
- denominazioni;
- superficie;
- capacità produttiva;
- fatturato;
- fascia di investimento;
- presenza di hospitality;
- mercati;
- obiettivi strategici.
2. Ricerca delle opportunità
Non ci limitiamo alle aziende pubblicamente in vendita.
Una parte importante del lavoro consiste nell’individuare anche opportunità off-market, dove proprietà e imprenditori preferiscono mantenere la massima riservatezza.
3. Prima analisi
Le opportunità vengono analizzate per capire se esiste una reale coerenza tra caratteristiche dell’azienda e progetto dell’acquirente.
L’obiettivo è evitare visite, analisi e negoziazioni su aziende che non rispondono realmente alla strategia.
4. Valutazione
Analizziamo il valore dell’operazione considerando patrimonio, risultati economici, mercato, potenzialità e possibili sinergie.
5. Negoziazione
Affianchiamo l’acquirente nella costruzione della proposta e nella negoziazione con la proprietà.
6. Due diligence
Coordiniamo il processo insieme ai professionisti incaricati dall’acquirente: commercialisti, fiscalisti, avvocati, notai, agronomi e tecnici.
7. Closing
L’obiettivo non è presentare un’azienda.
L’obiettivo è portare a termine una buona acquisizione.
M&A Buy-Side: acquistare la cantina giusta
Il servizio M&A Buy-Side è rivolto a:
- cantine italiane ed estere;
- gruppi vitivinicoli;
- aziende agricole;
- imprenditori;
- investitori privati;
- family office;
- fondi e operatori finanziari;
- gruppi beverage;
- investitori internazionali.
Partiamo dal progetto industriale e dall’investimento disponibile per individuare aziende compatibili.
Questo permette di passare dalla logica:
“vediamo quali cantine sono in vendita”
a una logica molto più efficace:
“definiamo quale azienda serve al nostro progetto e andiamo a cercarla”.
M&A Sell-Side: vendere una cantina al giusto interlocutore
Tenute Agricole 24 e FORBUS operano anche sul fronte opposto.
Affianchiamo proprietari e imprenditori che stanno valutando:
- vendita totale;
- vendita parziale;
- ingresso di nuovi soci;
- ricerca di un partner industriale;
- passaggio generazionale;
- valorizzazione degli asset;
- aggregazione con altre realtà;
- operazioni di affitto con prospettiva di acquisizione.
L’obiettivo non è semplicemente pubblicare un annuncio.
Prima bisogna comprendere l’azienda, posizionarla correttamente e individuare chi potrebbe attribuirle il maggiore valore strategico.
Riservatezza nelle operazioni di acquisizione e vendita
Nel settore vitivinicolo la riservatezza è particolarmente importante.
Clienti, dipendenti, fornitori, banche e concorrenti non devono necessariamente conoscere in anticipo l’esistenza di una trattativa.
Per questo le operazioni possono essere gestite progressivamente attraverso:
Teaser → manifestazione di interesse → NDA → documentazione riservata → incontri → proposta/LOI → due diligence → negoziazione → closing.
Le informazioni più sensibili vengono quindi condivise soltanto con interlocutori qualificati e realmente interessati.
Oltre 50 anni di esperienza al servizio delle operazioni
Comprare o vendere una cantina è spesso una delle decisioni più importanti nella storia di un imprenditore.
Non è sufficiente conoscere il mercato immobiliare.
Bisogna comprendere il vino, l’agricoltura, la produzione, la distribuzione, il valore dei marchi, gli imprenditori e le dinamiche delle trattative.
Tenute Agricole 24 by Quidquid, insieme a FORBUS, mette a disposizione oltre 50 anni di esperienza imprenditoriale e operativa, con una specializzazione nelle operazioni relative a:
- aziende vitivinicole;
- cantine;
- vigneti e tenute agricole;
- aziende agricole;
- progetti enoturistici;
- aziende del beverage;
- stabilimenti di imbottigliamento;
- fonti e aziende di acqua minerale.
Un modello orientato al risultato
Il nostro approccio non si limita alla consulenza teorica.
Seguiamo il progetto dalla definizione dell’obiettivo fino alla trattativa e al completamento dell’operazione, lavorando insieme ai professionisti necessari nelle diverse fasi.
Il modello economico è orientato al risultato: una parte significativa del nostro compenso è collegata al successo dell’operazione.
Questo crea un interesse comune molto semplice:
individuare operazioni concrete e portarle a compimento.
Stai cercando una cantina da acquistare?
Se sei una cantina, un gruppo vitivinicolo, un imprenditore, un investitore o un family office e stai valutando l’acquisizione di un’azienda vitivinicola italiana, possiamo partire dalla definizione del tuo profilo di investimento.
Territorio, denominazione, dimensione, fatturato, budget e obiettivi industriali ci permettono di selezionare le opportunità più coerenti, comprese quelle trattate in forma riservata.
Vuoi invece vendere la tua cantina?
Possiamo effettuare un primo confronto per comprendere l’azienda, gli obiettivi della proprietà e individuare il percorso più appropriato: vendita, ingresso di un socio, partner industriale, aggregazione o altra operazione straordinaria.
Tenute Agricole 24 by Quidquid – M&A Wine & Agricultural Business
Esperienza, riservatezza e orientamento al risultato nelle operazioni di acquisizione e vendita di cantine, aziende vitivinicole, tenute agricole e fonti di acqua minerale.
Le informazioni fiscali, societarie e legali contenute in questa guida hanno carattere informativo generale. La struttura e gli effetti di ogni operazione devono essere verificati con commercialisti, avvocati, notai e altri professionisti incaricati in relazione al singolo caso.